esEspañol ruРусский ukUkrainian bgБългарски

Какво трябва да знаете и какви документи са необходими при закупуване на недвижимо имущество в Испания

Покупката на недвижимост в чужбина е цел за повечето от нас, но твърде често не знаем от къде да започнем процедурата по придобиване и какви права и задължения имаме като чуждестранни лица в тази сделка. Какъв е процесът на придобиване? Каки документи са необходими? Какви са разходите за купувача преди и след покупката?

В тази статия ще Ви раскажем какво трябва да имате предвид при закупуването на имущество.

  1. След като изберете и решите да закупите подходящ имот, преди да подпишете каквито и да било документи, трябва да проверите следните данни:
  • Проверка на тежестите на недвижимия имот и отсъствието на задлъжнялост: необходимо е да се изиска официално удостоверение (nota simple) от Имотния регистър (Registro de la Propiedad), потвърждаващо отсъствието на тежести, ипотека, запор, наеми или каквито и да било ограничения. По този начин, също така проверяваме действителния титуляр на имота.
  • Вноски и допълнителни разходи на Жилищната асоциация: необходимо е да се уверите, че няма задължения за плащане на вноските от продавача.
  • Плащане на данъците, като например плащането на Данъка върху недвижимото имущество (IBI), чрез което се идентифицира и кадастралната информация на обекта (за проверка на юридическите и икономическите данни на имота, регистриран в Кадастъра за недвижимо имущество на Испания), както и плащането на таксата за битови отпадъци.
  • Плащане на сметки за комунални услуги (pago de los suministros): важно е да се уверите, че продавачът няма никакви просрочени плащания за комунални услуги като вода, газ, електричество … Освен това трябва да поискате Енергиен сертификат (certificado energético).
  • Важно е също така да проверите дали има Лиценз за първично заселване (Licencia de Primera Ocupación), ако това е нова сграда или Сертификат за техническо съответствие (cedula de habitabilidad), ако това е вторично жилище: този документ потвърждава съответствие на недвижимостта със всички нормативни изисквания за техническото състояние на жилището, предявени от законадателството на кралството.
  1. След като имаме потвърдени гореизложените данни и сме съгласни с тях, се изготвя предварителен частен договор за покупко-продажба. Трябва да се уверим, че в него, в качеството на продавач, фигурира собственикът на недвижимия имот в съответствие с официалното удостоверение на Имотния регистър, поискано по-рано от нас. Ако договорът се подписва с агенцията по недвижими имоти, то продавачът може да ауторизира агента с генерално пълномощно (apoderado general) или управителя на компанията (administrador).

Важно е да отбележим, че след това ако се появи друг човек, който претендира, че е собственник на имуществото, ще бъдетe защитени от публикуването на договора в регистъра, тъй като това, което е записано в Имотния регистър се приема за достоверно.

Трябва да имаме предвид също така, че ако сключим Договор за покупко-продажба на недвижимия имот (Contrato de arras), в който например, трябва да дадем аванс, то препоръчително е  да се договори сума, която не надвишава 10% от общата сума на продажбата, тъй като по-висока сума би могло да се превърне в загуба за нас (купувача), в случай на прекратяване на сделката по наша инициатива.

Плащането трябва да бъде документирано. По-добре е това да става чрез банков превод по сметката на продавача. В Испания комисионната на агенцията за недвижими имоти винаги се плаща от продавача на недвижими имоти. Изключения могат да правят банковите или скъпите търговски имоти .

  1. Следващата стъпка е подписването на нотариалния акт, който обезпечава максимално безопастността на сделката.

Въпреки, че частният договор има пълна юридическа сила в Испания, подписването на нотариално заверен акт (Escritura Publica) дава допълнителна правна сигурност. Освен това е съществено изискване за последваща регистрация на имуществото в Имотния регистър или включително за  оформяне на ипотека в банката.

  1. След като нотариалният акт е подписан, е необходимо да се пристъпи към плащане на данъците.
  • Най-важният данък, който купувачът трябва да плати, е Данък при придобиване на имущества по възмезден начин (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP). Плащането на Гербов налог (Actos Jurídicos documentados) се очаква само в случай на закупуване на първични недвижими имоти, а не вторични (когато тази такса вече е включена в Данъка при придобиване на имущества по възмезден начин).
  • Данък върху недвижимото имущество на физически лица (IBI) и Общински данък за увеличаване на стойността на градската земя (Plusvalía), обикновено тези данъци се плащат от продавача, освен ако не е договорено друго.

По отношение на Данъка върху недвижимото имущество (IBI), за годината на покупко-продажба, въпреки че за Общинската хазна  (Hacienda municipal) данекоплатецът е продавачът, тъй като той е бил собственик на имота, за периода от 1 януари, решението на Върховния съд от 15 юни 2016 г., е установено, че „член 63.2 от Закона за НАП – Национална агенция по приходите ( Ley de Haciendas Locales ) трябва да се тълкува по такъв начин, че при липса на друго споразумение, продавачът, който трябва да плати данъка IBI може частично да прехвърли на купувача плащането му, изчислено пропорционално на времето, в което всяка страна е имала право на собственост върху имота. „

В Автономна област Валенсия имате достъп до тази уеб страница: http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-autoliquidacion, където ще откриете достъпни за сваляне различни формуляри за заплащане на данъците, както и възможност за заплащането им онлайн.

Въпреки това, най-добре е да се обърнете към специалист за консултация в тази област, който ще изчисли правилно сумата за плащане и ще избере правилната данъчна ставка (общ режим; ставка при покупка на социално жилище (vivienda de protección oficial); жилище за постоянно пребиваване  (vivienda habitual); намален данък за многодетни семейства  ((familia numerosa) и т.н.).

Данъкът може да бъде платен във всяка финансова институция, която си сътрудничи с правителството. Често Данъкът при придобиване на имущества по възмезден начин зависи и от общината, в която се намира имуществото.

  1. Последната стъпка при покупката на недвижимо имущество се явява регистрацията на подписаният нотариален акт в Имотния регистър.

Трябва обаче да вземем под внимание, че преди да внесем документите в Имотния регистър, трябва да се обърнем към местната община (в нашия случай Аликанте) за да уведомим за покупката и следващи начисления на Общинския данък за увеличаване на стойността на градската земя (plusvalía).

  • Ще Вие  необходимо копие от регистрацията на нотариалния акт за покупко-продажба (Escritura Publica), то остава в Общината.
  • Ще Ви дадат свидетелство, което ще трябва да представите в Имотния регистър заедно с регистрацията на нотариалния акт (Escritura Publica) и квитанция за плащане на всички необходими данъци.

В заключение трябва да отбележим, че всеки случай е индивидуален и може да има свои особености, така че трябва винаги внимателно да проучвате цялата документация, придружаваща покупката, и при необходимост да се обърнете към специалист за помощ. Екипът на Lex Dixit винаги е готов да предостави професионална помощ при решаването на всякакви въпроси.