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¿Qué es lo que tenemos que tener en cuenta y con qué documentación tenemos que contar para la compra de una vivienda?

La compra de un inmueble es un objetivo de la mayoría de nosotros. Pero nos hemos preguntado alguna vez ¿qué pasos tenemos que seguir?, ¿conocemos qué documentación tenemos que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda? y ¿qué pasa una vez tengo mi casa comprada?

Pues bien, en el presente artículo os contare qué es lo que tenemos que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda.

  1. Cuando ya tenemos identificado el inmueble que queremos comprar, antes de firmar cualquier documento tenemos que revisar los siguientes puntos:
    • El estado de cargas de la vivienda: tenemos que solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple, de esta forma comprobaremos que la vivienda que queremos adquirir está libre de cargas, que no tiene ninguna hipoteca, embargo, arrendamientos o cualquier otra limitación. Además de esta manera, también comprobaremos al efectivo titular de la finca.
    • Las cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios: para asegurarnos que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas y derramas y no llevarnos posteriormente sorpresas.
    • El pago de los impuestos como lo son el pago del Impuesto de bienes inmuebles (IBI) mediante el cual se identifica también la referencia catastral (para verificar los datos físicos, jurídicos y económicos del inmueble que constan en el Catastro Inmobiliario) así como el pago de la tasa por los residuos.
    • El pago de los suministros: es importante comprobar que la parte vendedora está al día con los pagos del agua, la luz, el gas… Asimismo, solicitaremos que se nos proporcione el certificado energético.
    • También es importante, comprobar si se tiene la licencia de primera ocupación, en caso de ser nuestra vivienda de obra nueva o cedula de habitabilidad en caso de que sea una vivienda de segunda mano: de este modo se confirma que el inmueble es apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios.
  1. Una vez tenemos los anteriores puntos confirmados, estando conforme con ellos, firmamos un contrato privado de compraventa. Es muy importante comprobar si el titular que nos vende el inmueble coincide con el que aparece en la nota simple que habíamos solicitado previamente. Si se firma el contrato con la promotora, el legitimado será, normalmente, el apoderado general o el administrador de la sociedad.

Recordad que, si después nos aparece otra persona alegando que es propietario del inmueble, estaremos amparados por la publicidad registral, ya que lo que consta en el Registro de la Propiedad se presume cierto.

Hay que tener en cuenta, que si firmamos antes un contrato de arras por ejemplo, en el cual tenemos que dar una señal por la reserva de la vivienda, es aconsejable pactar una cantidad no superior al 10% del precio total porque el exceso seria un perjuicio para el comprador.

  1. El paso siguiente es la firma de la escritura ante el Notario.

Aunque el documento privado es perfectamente válido entre las partes, la firma de la escritura proporciona una seguridad  jurídica al intervenir en el proceso un fedatario público. Es más, es un requisito imprescindible para la posterior inscripción del  inmueble en el Registro de la Propiedad o incluso para pedir una hipoteca en el Banco.

  1. Una vez firmada la escritura ante el Notario, hay que proceder a la liquidación de los impuestos.
  • El impuesto más importante que tiene que liquidar el comprador es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El impuesto de Actos Jurídicos documentados grava exclusivamente la compra de viviendas nuevas, no de segunda mano (que ya están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
  • El IBI y la Plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) normalmente son a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.En relación al IBI del año en que se produzca la venta, aunque para la hacienda municipal el sujeto pasivo es el vendedor, ya que era el propietario el día 1 de enero, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 ha establecido como doctrina jurisprudencial que “el artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea”. En la Comunidad Valenciana podemos acceder a esta página web: http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-autoliquidacion donde encontraremos los modelos de autoliquidación de los impuestos pudiendo hacerlo incluso mediante confección en línea. Sin embargo, es mejor contar con el apoyo de un profesional en la esfera ya que ustedes se pueden encontrar en alguno de los supuestos de exención, bonificación o reducción del impuesto que es interesante conocer a la hora del pago.
  1. El último paso sería la inscripción de la escritura firmada ante el Notario en el Registro de Propiedad.

Sin embargo, tenemos que tener en cuenta un matiz: antes de presentar la escritura en el Registro de Propiedad, tenemos que dirigirnos al Ayuntamiento (en nuestro caso el de Alicante) y hacer una comunicación informativa a efectos de la plusvalía.

    • Nos pedirán una copia simple de la escritura con la cual se quedan.
    • Nos darán un justificante que tenemos que presentar en el Registro de Propiedad, junto con la escritura y el justificante de haber liquidado el impuesto del TPO.

Para finalizar hay que ser conscientes de que cada situación es particular y puede tener su casuística específica y distinta, de este modo hay que tener cuidado y asegurarnos siempre de lo que estamos firmando ya que de ello siempre derivan unas consecuencias. El equipo profesional de Lex Dictum, siempre está a vuestra disposición para resolver cualquier cuestión.

Autor

Marta kachmar Abogada Alicante