esEspañol ruРусский ukUkrainian bgБългарски

Что нужно знать и какие документы необходимы при покупке недвижимости в Испании.

Многие задумываются о покупке недвижимости за границей, но не знают с чего начать процедуру приобретения и какие права, обязанности есть у иностранцев в данной сделке. В чем заключается процесс приобретения? Список необходимых документов? Какие расходы ждут покупателя до и после покупки?

В этой статье мы расскажем о том, что нужно учитывать при покупке недвижимости.

  1. После выбора и принятия решения о покупке подходящего объекта недвижимости, перед подписанием каких-либо документов, необходимо проверить следующие данные:
    • Проверка прав на недвижимость и отсутствие задолженностей: необходимо запросить официальную выписку (nota simple) из Регистра Собственности (Registro de la Propiedad), подтверждающую право собственности продавца на недвижимое имущество, а также предоставляющую полную информацию о точной площади, кадастровой стоимости, наличия ареста или задолженности владельца, оплате ипотеки, аренды и о других ограничениях.
    • Квоты и взносы в Товарищество Собственников: необходимо убедиться об отсутствии задолженностей по оплате всех взносов со стороны продавца.
    • Оплата налогов, таких как налог на недвижимое имущество (IBI), он же содержит кадастровую информацию об объекте (для проверки юридических, экономических данных имущества, зарегистрированных в Кадастре имущества Испании), а также оплата за вывоз мусора.
    • Оплата коммунальных платежей (pago de los suministros): важно убедиться, что со стороны продавца нет задолженностей по оплате коммунальных услуг, таких как вода, газ, электричество…Кроме того, нужно запросить предоставить Энергетический сертификат (certificado energético).
    • Также важно проверить наличие лицензии на первичное заселение (Licencia de Primera Ocupación) в случае покупки новостройки, или сертификат технического соответствия (cedula de habitabilidad) в случае вторичного жилья: этот документ подтверждает соответствие недвижимости всем нормативным требованиям, предъявляемым к техническому состоянию жилья законодательством королевства.
  2. После получения вышеуказанных данных и в случае удовлетворительного результата, составляется предварительный частный контракт купли-продажи. Нужно убедиться, что в нем, в качестве продавца, фигурировал владелец недвижимости в соответствии с официальной выпиской из Регистра Собственности запрошенной нами ранее. Если договор подписывается с агентством недвижимости, то со стороны продавца по доверенности может выступать агент со всесторонними полномочиями (apoderado general) или управляющий компании (administrador).Важно отметить, что, если в будущем появится человек, заявляющий о своих правах на имущество, мы будем защищены со стороной Регистра, так как данные прописанные в Регистре Собственности, считаются достоверными.

При заключении Contrato de arras (контракт на бронь недвижимости), желательно согласовать сумму, не превышающую 10% от общей суммы продажи, так как этот платеж может стать ущербом для покупателя в случае расторжения сделки по его инициативе. Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца.

Комиссия риэлтора в Испании всегда выплачивается продавцом недвижимости. Исключение составляют в редких случаях объекты банковской или дорогостоящей коммерческой собственности.

  1. Следующим шагом будет оформление покупки у нотариуса, что обеспечивает максимальную безопасность сделки.

Несмотря на то, что частный контракт купли-продажи имеет юридическую силу в Испании, подписание купчей (Escritura Publica) в нотариальной испанской конторе даёт юридическую защиту документам. И, кроме того, Escritura Publica является обязательным требованием для последующей регистрации покупки в Регистре Собственности, в том числе и для оформления ипотеки в банке.

  1. После подписания документов у нотариуса необходимо перейти к вопросу уплаты налогов.

-Самый важный налог, который должен заплатить покупатель недвижимости, это налог на переход собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales —ITP). Оплата гербового сбора (Actos Jurídicos documentados) предполагается только в случае покупки первичной недвижимости, а не вторичной (где этот сбор уже включён в налог на переход собственности ITP)

Налог с физических лиц на недвижимое имущество (IBI) и Муниципальный налог на увеличение стоимости городских земель (Plusvalía), обычно эти налоги оплачивает продавец, если не согласовано иное.

В отношении оплаты налога на недвижимое имущество (IBI), несмотря на то, что для муниципальной казны налогоплательщиком является продавец, так как он был собственником недвижимого имущества на период 1 января, постановлением Верховного суда от 15 июня 2016 было установлено, что «статья 63.2 Закона о собственности органов местного самоуправления должна толковаться таким образом, что при отсутствии соглашения об обратном, продавец, который должен заплатить налог IBI, может частично передать покупателю его оплату, рассчитанную пропорционально времени, в течении которого каждая из сторон имела право собственности на это имущество».

Покупая жильё в регионе Валенсия рекомендуем воспользоваться специальным сайтом, на котором доступны для скачивания формы для уплаты налогов, в том числе возможно заполнить эти формы в режиме онлайн.http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-autoliquidacion Однако, лучше обратиться за консультацией к специалистам в этой области, чтобы грамотно рассчитать сумму, подлежащую оплате, и верно выбрать налоговую ставку (общий режим, ставка при покупке социального жилья (vivienda de protección oficial), жилье для проживания (vivienda habitual), сниженный налог для многодетных семей ((familia numerosa) и т.д.)

Налог можно оплатить в любом финансовом учреждении, которое сотрудничает с правительством. Часто налог при покупке недвижимости зависит также и от муниципалитета Испании, в котором находится объект.

  1. Завершающим в покупке недвижимого имущества является регистрация купчей (Escritura Publica) в Регистре Собственности (Registro de Propiedad).

Важно иметь в виду, что перед подачей документов в Регистр Собственности, необходимо обратиться в местный Муниципалитет (в нашем случае города Аликанте) для уведомления о покупке и дальнейшего начисления муниципального налога на увеличение стоимости городских земель (plusvalía).

  • Вам потребуется копия регистрации купчей у нотариуса (Escritura Publica), она остаётся в Муниципалитете.
  • Вам дадут свидетельство, которое нужно будет затем представить в Реестре недвижимости вместе с регистрацией купчей у нотариуса (Escritura Publica) и квитанциями по оплате налоговых сборов.

В заключение хотелось бы отметить, что каждый случай – индивидуальный и может иметь свои особенности, поэтому всегда тщательно изучайте всю документацию сопровождающую покупку и, при необходимости, обращайтесь за помощью к специалистам. Команда Lex Dixit всегда готова оказать профессиональную поддержку в решении любых вопросов.

Автор

Marta kachmar Abogados Alicante