esEspañol ruРусский ukUkrainian bgБългарски

Що потрібно знати і які документи необхідні при купівлі нерухомості в Іспанії.

Що потрібно знати і які документи необхідні при купівлі нерухомості в Іспанії

Багато хто замислюється щодо покупки нерухомості за кордоном, але не знають з чого почати процедуру придбання і які права, обов’язки є у іноземців у даній угоді. У чому полягає процес придбання? Список необхідних документів? Які витрати чекають покупця до і після покупки?

У цій статті ми розповімо про те, що потрібно враховувати при покупці нерухомості.

  1. Після вибору і прийняття рішення щодо покупки відповідного об’єкта нерухомості, перед підписанням будь-яких документів, необхідно перевірити наступні дані:
    • Перевірка прав на нерухомість і відсутність заборгованостей: необхідно запросити офіційну виписку (nota simple) з Реєстру Власності (Registro de la Propiedad), що підтверджує право власності продавця на нерухоме майно, а також надає повну інформацію щодо точної площі, кадастрової вартості, наявності арешту або заборгованості власника, оплати іпотеки, оренди та щодо інших обмежень.
    • Квоти та внески в Товариство Власників: необхідно переконатися щодо відсутності заборгованостей по оплаті всіх внесків з боку продавця.
    • Оплата податків, таких як податок на нерухоме майно (IBI), він же містить кадастрову інформацію про об’єкт (для перевірки юридичних, економічних даних майна, зареєстрованих в кадастрі майна Іспанії), а також оплата за вивіз сміття.
    • Оплата комунальних платежів (pago de los suministros): важливо переконатися, що з боку продавця немає заборгованостей з оплати комунальних послуг, таких як вода, газ, електрика … Крім того, потрібно запросити надати Енергетичний сертифікат (certificado energético).
    • Також важливо перевірити наявність ліцензії на первинне заселення (Licencia de Primera Ocupación) в разі покупки новобудови, або сертифікат технічного відповідності (cedula de habitabilidad) в разі вторинного житла: цей документ підтверджує відповідність нерухомості всім нормативним вимогам, що пред’являються до технічного стану житла законодавством королівства.
  2. Після отримання вищевказаних даних і в разі задовільного результату, складається попередній приватний контракт купівлі-продажу. Потрібно переконатися, що в ньому, як продавець, фігурував власник нерухомості відповідно до офіційної виписки з Реєстру Власності запитаної нами раніше. Якщо договір підписується з агентством нерухомості, то з боку продавця за довіреністю може виступати агент зі всебічними повноваженнями (apoderado general) або керуючий компанії (administrador).

При укладанні Contrato de arras (контракт на бронювання нерухомості), бажано узгодити суму, що не перевищує 10% від загальної суми продажу, так як цей платіж може стати збитком для покупця в разі розірвання угоди з його ініціативи. Оплата повинна бути підтверджена документально. Краще, якщо це буде здійснено за допомогою банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця.

Комісія ріелтора в Іспанії завжди виплачується продавцем нерухомості. Виняток становлять в рідкісних випадках об’єкти банківської або дорогої комерційної власності.

  1. Наступним кроком буде оформлення покупки у нотаріуса, що забезпечує максимальну безпеку угоди.

Незважаючи на те, що приватний контракт купівлі-продажу має юридичну силу в Іспанії, підписання купчої (Escritura Publica) в нотаріальній іспанській конторі дає юридичний захист документів. І, крім того, Escritura Publica є обов’язковою вимогою для подальшої реєстрації покупки в Регістрі Власності, в тому числі і для оформлення іпотеки в банку.

  1. Після підписання документів у нотаріуса необхідно перейти до питання сплати податків.

-Найважливіший податок, який повинен заплатити покупець нерухомості, це податок на перехід власності (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -ITP). Оплата гербового збору (Actos Jurídicos documentados) передбачається тільки у разі покупки первинної нерухомості, а не вторинної (де цей збір вже включений в податок на перехід власності ITP)

– Податки з фізичних осіб на нерухоме майно (IBI) і Муніципальний податок на збільшення вартості міських земель (Plusvalía), як правило, ці податки сплачує продавець, якщо не узгоджено інше.

Відносно оплати податку на нерухоме майно (IBI), незважаючи на те, що для муніципальної скарбниці платником податку є продавець, так як він був власником нерухомого майна на період 1 січня, постановою Верховного суду від 15 червня 2016 було встановлено, що «стаття 63.2 Закону про власність органів місцевого самоврядування повинна тлумачитися таким чином, що при відсутності угоди про інше, продавець, який повинен заплатити податок IBI, може частково передати покупцеві його оплату, розраховану пропорційно часу, в перебігу якого кожна зі сторін мала право власності на це майно ».

Купуючи житло в регіоні Валенсія рекомендуємо скористатися спеціальним сайтом, на якому доступні для скачування форми для сплати податків, в тому числі можливо заповнити ці форми в режимі он-лайн.

http://www.hisenda.gva.es/web/tributos-y-juego/tributos-modelos-autoliquidacion

Однак, краще звернутися за консультацією до фахівців у цій області, щоб грамотно розрахувати суму, що підлягає оплаті, і вірно вибрати податкову ставку (загальний режим, ставка при покупці соціального житла (vivienda de protección oficial), житло для проживання (vivienda habitual), знижений податок для багатодітних сімей ((familia numerosa) і т.д.)

Податок можна оплатити в будь-якій фінансовій установі, яка співпрацює з урядом. Часто податок при купівлі нерухомості залежить також і від муніципалітету Іспанії, в якому знаходиться об’єкт.

  1. Завершальним в купівлі нерухомого майна є реєстрація купчої (Escritura Publica) в Регістрі Власності (Registro de Propiedad).

Важливо мати на увазі, що перед подачею документів до Реєстру Власності, необхідно звернутися до місцевого Муніципалітету (в нашому випадку міста Аліканте) для повідомлення щодо купівлі і подальшого нарахування муніципального податку на збільшення вартості міських земель (plusvalía).

  • Вам потрібна копія реєстрації купчої у нотаріуса (Escritura Publica), вона залишається в Муніципалітеті.
  •  Вам дадуть свідчення, яке потрібно буде потім представити в Реєстрі нерухомості разом з реєстрацією купчої у нотаріуса (Escritura Publica) і квитанціями щодо термінів сплати податкових зборів.

На закінчення хотілося би відзначити, що кожен випадок – індивідуальний і може мати свої особливості, тому завжди ретельно вивчайте всю документацію супроводжуючу покупку і, при необхідності, звертайтеся за допомогою до фахівців. Команда Lex Dixit завжди готова надати професійну підтримку у вирішенні будь-яких питань.

Автор

Marta kachmar Abogados Alicante