esEspañol ruРусский ukUkrainian bgБългарски

Що потрібно знати і які документи необхідні при купівлі-продажу нерухомого майна в Іспанії.

Багато хто задумується щодо придбання нерухомості за кордоном, але не знають з чого почати процедуру придбання та які права і обов’язки з’являються в процесі здійснення таких угод. Список необхідних документів? Які витрати очікуються до і після придбання майна?

У цій статті ми розповімо про те, що потрібно враховувати при купівлі-продажу нерухомості.

  1. Після вибору і прийняття рішення щодо придбання відповідного об’єкта нерухомості, перед підписанням будь-яких документів, необхідно перевірити наступні дані:
    • Перевірка прав на власність та відсутність заборгованостей: необхідно запросити офіційну виписку (nota simple) з Державного Реєстру речових прав на власність (Registro de la Propiedad), що підтверджує право власника на нерухоме майно, а також надає повну інформацію щодо технічних даних об’єкта, кадастрової вартості, наявності арешту або заборгованості власника, обтяження іпотекою, оренди та щодо інших обмежень чи перешкод.
    • Збори та внески в Товариство Власників: необхідно переконатися щодо відсутності заборгованості по виплаті всіх внесків з боку продавця.
    • Сплата податків, таких як податок на нерухоме майно (IBI), що містить кадастрову інформацію по об’єкті нерухомості (для перевірки юридичних, економічних даних майна, зареєстрованих в кадастрі майна Іспанії), а також оплата місцевого збору за вивіз сміття.
    • Оплата комунальних послуг (pago de los suministros): важливо переконатися, що з боку продавця немає заборгованості по оплаті комунальних послуг, таких як постачання води, газопостачання, електропостачання … Крім того, потрібно запросити Енергетичний сертифікат (certificado energético).
    • Також важливо перевірити в разі придбання новобудови наявність ліцензії на первинне житло (Licencia de Primera Ocupación), або сертифікат на відповідність технічних характеристик (cédula de habitabilidad) в разі вторинного житла: цей документ підтверджує відповідність майна всім нормативним вимогам, що пред’являються до технічного стану житла законодавством королівства.
  1. У разі задовільного результату після отримання вищевказаних даних, складається попередній приватний договір купівлі-продажу. Потрібно переконатися, що в ньому фігурував продавець, як власник нерухомості згідно з офіційною випискою запрошеної нами раніше з Державного Реєстру речових прав на власність. Якщо договір укладається з агентством нерухомості, то зі сторони продавця за дорученням може виступати керівник або агент з відповідними повноваженнями.

При укладанні Contrato de arras (договір бронювання нерухомості), бажано узгодити суму, що не перевищує 10% від загальної суми продажу, так як цей платіж може стати збитком для покупця в разі розірвання угоди за його ініціативи. Оплата повинна бути підтверджена документально. Краще, якщо це буде здійснено за допомогою банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця.

Комісія ріелтора в Іспанії завжди виплачується продавцем нерухомості. В рідкісних випадках винятком становляться об’єкти банківської або дорогої комерційної власності.

  1. Наступним кроком буде оформлення процедури у нотаріуса, що забезпечує максимальну безпеку угоди.

Незважаючи на те, що приватний контракт купівлі-продажу має юридичну силу на території Іспанії, то підпис нотаріально посвідченого договору (Escritura Publica) надає юридичний захист документам. Окрім того, Escritura Publica обов’язково вимагається для подальшої реєстрації купівлі в Державному Реєстрі речових прав на власність, в тому числі для оформлення іпотеки в банку.

  1. Після підписання документів у нотаріуса необхідно перейти до питання сплати податків.

-Найважливішим податком для сплати покупцем нерухомості являється податок на перехід прав власності (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -ITP). Оплата гербового збору (Actos Jurídicos documentados) передбачається тільки у разі купівлі на первинному ринку, а не вторинному, де цей збір вже включений в податок на перехід прав власності ITP.

Податки на нерухоме майно (IBI) та Муніципальний податок на збільшення вартості міських земель (Plusvalía), як правило, сплачує продавець, якщо не було узгоджено інше.

Відносно оплати податку на нерухоме майно (IBI), незважаючи на те, що для міської скарбниці платником податку являється продавець, так як він числився власником нерухомого майна з початку поточного року, постановою Верховного суду від 15 червня 2016 було встановлено, що «стаття 63.2 Закону про власність органів місцевого самоврядування, при відсутності зворотної угоди, тлумачиться так, що продавець, який повинен заплатити податок IBI, може частково передати покупцеві його сплату, розраховану пропорційно часу, протягом якого кожна зі сторін мала право власності на це майно ».

Купуючи житло в регіоні Валенсія рекомендуємо скористатися спеціальним сайтом, на якому доступні для скачування форми для сплати податків, в тому числі можливо заповнити ці форми в режимі он-лайн.

http://atv.gva.es/es/tributos-modelos-autoliquidacion

Однак, краще звернутися за консультацією до фахівців у цій області, щоб грамотно розрахувати суму, що підлягає оплаті, та вірно вибрати податкову ставку (загальна система оподаткування, ставка при покупці соціального житла (vivienda de protección oficial), ставка при покупці житлового майна (vivienda habitual), податкові пільги для багатодітних сімей (familia numerosa) і т.д.)

Податок можна оплатити в будь-якій фінансовій установі, що співпрацює з урядом. Часто податок при купівлі нерухомості залежить також від муніципалітету Іспанії, в якому знаходиться об’єкт.

  1. Завершальним кроком у процесі купівлі-продажу нерухомого майна є реєстрація нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу (Escritura Publica) в Державному Реєстрі речових прав на власність (Registro de Propiedad).

Важливо мати на увазі те, що перед подачею документів до Державного Реєстру, необхідно звернутися до Міської державної адміністрації (в нашому випадку міста Аліканте) з митою повідомлення щодо здійснення купівлі-продажу та подальшого нарахування муніципального податку на збільшення вартості міських земель (plusvalía)

    • Обов’язковою є копія нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу (Copia Simple), яка залишиться в Міській державній адміністрації.
    • В результаті повідомлення, видається підтвердження, яке потрібно буде потім представити в Державному Реєстрі разом з нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу (Escritura Publica) та квитанціями про сплату податків та зборів.

На закінчення хотілося би відзначити, що кожен випадок являється індивідуальним та може мати свої особливості, тому завжди ретельно вивчайте всю супроводжуючу документацію для купівлі-продажу та, при необхідності, звертайтеся за допомогою до фахівців. Команда Lex Dixit завжди готова надати професійну підтримку у вирішенні будь-яких питань.